你上次听说“以房养老”是什么时候？“以房养老”可能既熟悉又陌生。说熟悉，银保监会等监管部门经常发布警惕“投资养老”“以房养老”金融诈骗的风险提示；说陌生，很多人可能不了解正规的“以房养老”保险究竟是怎样的产品。

　　从2013年第一次被中央提及、2014年原保监会正式开始在相关城市进行“以房养老”保险试点，一直到2021年，市场上只有为数不多的几家保险公司在做“以房养老”的保险产品，幸福人寿保险股份有限公司（以下简称“幸福人寿”）就是其中之一。

　　截至2021年6月底，共有209位老人（143户家庭）参与幸福人寿“以房养老”项目，已发养老金6320.78万元，抵押房产总值3.37亿元，平均投保年龄71岁，每月人均领取养老金近8000元。

　　相对于保险业目前的保费收入规模，这个收入的确不多。幸福人寿法律合规部总经理赵水龙说：“对于保险业来说，这是一个规模22万亿的市场；对于当前老龄化社会环境以及未来大家所要面对的长寿风险上来说，我相信这也是一个可以长期发展的养老方式。”

　　它的名字——住房反向抵押养老保险

　　“以房养老”保险的官方名称是住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　“其实用大白话就是，老年人签订保险合同以后，我们根据合同每个月给老人养老金。老人的房子可以自己住着，如果房屋出租的话，租金自己拿着。”赵水龙说，“老人去世后，他的继承人可以选择偿还保险公司相关费用（养老金）来赎回房屋；如继承人不选择赎回，则保险公司对房产再进行处置，处置所得优先偿还保险公司相关费用，如有剩余归属继承人。”

　　2013年，《关于加快发展养老服务业的若干意见》中首次提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点。鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险。”2014年7月，原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2015年3月，原保监会正式批复幸福人寿保险股份有限公司幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）保险条款和保险费率，幸福人寿开始在北京、上海、广州、武汉四地开展“以房养老”试点工作。

　　自此，住房反向抵押养老保险开始进入市场。虽说，试点之初监管部门就批复了四家险企开展业务。但自始至终推出产品的只有幸福人寿和人保，而从2015年就开展业务的就只有幸福人寿一家公司。

　　这，又是为什么呢？被人误解的产品

　　中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文此前谈及住房反向抵押养老保险时表示，理论上讲，此类业务的潜在市场是存在的，潜在需求是明显的。但目前无论在需求侧还是供给侧，驻足不前的观望情绪十分浓厚。

　　从投保人的角度来看，大部分老年人终其一生住房只有一套，受传统观念影响，很少会出租或售卖，通常都自住并作为留给子女后代的遗产。很多人在合同字面上一看到“抵押”两个字就觉得老人的房子肯定归了保险公司。

　　家住北京，年近80岁的张阿姨为了照顾多病的父亲而终身未嫁，孤身一人的她投保前每月只有3000元的退休金，投保后，每月能领取近万元。

　　在张阿姨投保之前，因为合同协议的需要，必须要设定一位亲属作为继承人。张阿姨设定了一位远房亲属作为房屋继承人，而这位远房亲属得知自己成为继承人后，却对张阿姨投保持有反对意见。虽然张阿姨最后也投保成功，但是过程却非常曲折。“签署协议当天，这位远房亲属还带了律师来，不过我们的产品和合同都是正规的，律师也表示没有问题。”赵水龙说。

　　这种情况十分普遍，很多本来有参保意向的老人会因子女等继承人反对就此打消念头。

　　但实际上，这个保险是这样的吗？

　　以幸福人寿的产品为例，反向抵押的房产所有权、租赁权归属老年人，房屋预期增值收益归老人。“一方面老人把所抵押的房子出租后，租金归老人所有，另一方面，签订合同时我们就签好了养老金协议，根据当时签订协议时房屋价格对应养老金，未来房价下跌保险公司承担风险，房价即使上涨，保险公司只拿回协议内的金额，溢价部分都归老人或者继承人所有。”赵水龙说，“最重要的是，产品随时可以退保赎回，终止保险合同。”

　　而对于险企来说，困难不止于此。

　　全国人大代表周燕芳曾经总结过，住房反向抵押养老保险的发展面临诸多限制因素，表现为需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。除了传统的长寿风险和利率风险外，还有房价波动风险、现金流动性风险等等，这些都给保险公司带来较大挑战。

　　“例如，老人在签署保险合同时公证受理的‘合法性’问题、遗赠非继承人公证不予受理问题、房屋最高额抵押和抵押期限不确定问题等等。”赵水龙说，“很多风险因素会增加房屋处分的时间成本。”

　　“甚至，有时继承人之间在房屋上的纠纷，都会把公司扯进来。”赵水龙说。

　　22万亿的市场，险企需要更多的支持

　　根据统计局最新数据显示，目前我国城镇老年人住房拥有率为75.7%，自有住房价值接近22万亿元。赵水龙说，假设我国将有1%的老年群体有意愿参与“以房养老”中来，其市场规模也可达到2200亿元。

　　对于保险业来说，做好养老的保险业务，一方面有效参与了社会治理，另一方面也的确能为险企提供新的发展机遇。但是，当前面临的问题又如何解决？

　　2020年1月23日，中国银保监会等13部门联合发布《关于促进社会服务领域商业保险发展的意见》，特别指出关于优化老年人住房反向抵押养老保险支持政策的重要性，在符合住房反向抵押养老保险产品发展特点的地区，优先试点出台专项支持政策，对于积极发展养老普惠金融有重要意义。

　　全国人大代表周燕芳也在今年“两会”建议加大业务发展的政府支持力度。建议银保监会联合司法部门、民政部门、税务总局等相关部门共同建立支持业务发展的制度，对公证、抵押、继承、交易税费等事宜的流程进行简化对业务费用进行优惠；建议银保监会推动以房养老保险保单的资产证券化的试点，以盘活固定资产、降低流动性风险，提高保险公司及其他金融机构对市场的参与度。

　　此外，近几年多个城市的政府、金融监管等部门也着力推动住房反向抵押养老保险在当地落地。今年5月，人保住房反向抵押养老保险在北京落户。“监管部门一直帮我们奔走和呼吁，”赵水龙说，“我们希望13部委提出的专项支持政策尽快落地。”